2019年第八期 2019-08-22 安光系

│安光系

 

一个月前,我回湖北老家,一个老同事不解地问我:前段时间国内有一个争论房子被洪水冲走了,还该不该还银行贷款?

三年前,我在伦敦市郊区买了一处房,最近恰好想要换房子。在看房买房的过程中,我有了许多感触。

在英国买房,中介仅仅充当真正的发布信息的作用。买房双方有意向并谈好价格后,都会找各自的律师。律师与律师之间的交易则安全得多。因为双方各为其主,都在法律的框架下进行买卖。

如果双方依赖于某个中介,情况则会危险得多。尽管每个中介都宣称自己如何讲信誉,如何安全,但谁也无法保证他不会为了促成交易而故意掩盖房屋的某些缺点。而英国在房产交易方面,因为律师的参与和这种各为其主的设计,从制度上就防范了一定的风险。

英国的律师会为你检查所有与交易房屋相关的情况,并提示你可能存在的风险。比如,我此前买房时,律师曾提醒我说,我家后面的阳光房在很多年前搭建时,是没有经过政府批准的。尽管按照新修改的政策,目前是合法的,但仍需向政府申请相关证件。申请费用大约是250英镑,律师指出来后,对方主动把这笔钱扣除了。再如,我前同事买房时,家里的Boiler供热水和暖气的小锅炉,每家都有)当年未经过燃气部门的安全检查,对方必须把这个程序进行完后才有可能成交。

买房的款项也并非直接打给卖方。我需转给对方律师,在此之后,对方律师再把款项打给卖方。我则在当天从中介手上拿到钥匙。所有的钱款都在当天进行,因而不会出现房东拿了钱后又生出其它变故的情况。

经过这么多道程序,会不会有律师把我的钱卷走?他们要是见钱眼开,把这么大一笔款项拿走,我可怎么办?中介见我提出这样的问题,跟我解释说:不会出现那些情况,这里每家公司都是有信誉的。中介说这话的时候,我心里冷笑着:这话我听得太多了。他接着说,不用担心,英国有个律师协会,如果出现这种情况,会赔偿你全部损失,买房者不会出现任何损失。

那如果买新房呢?开发商会不会卷款逃走?朋友说,这样的事情也不可能发生。因为即便你交了预付款或定金,这笔钱也不在开发商手里。它先由第三方保管,在新房建成后,购买者拿到钥匙的当天,开发商才能拿到那笔钱。这样的设计,在制度上让开发商无空可钻。

律师和中介作用这么大,律师费会贵吗?中介费价格又如何?在英国买房,买主是不需要支付任何中介费用的,卖方的中介费占房屋总价的1%~1.5%(另外加税)。三年前,我买房花了37万英镑,律师费用为700英镑左右(1英镑约为8.68元人民币,6月底数据——笔者注)。

除了有律师这道程序来防范风险,在购买房屋时,银行还需要购房者做两个强制性检查。一是房屋本身的检查,包括电线和墙体等是否安全,都会被专业机构检测出来;二是房屋之外的检查,包括周边环境、周边建设对房屋的影响等。这样,两个检查从内到外确保了房屋本身的安全。“千万别以为这些公司会收点钱糊弄你。它们都是要负法律责任的,如果马虎应对,是要破产的。”一位在英国多年的朋友这样跟我解释。

如果进一步了解英国政府的房屋管理运作方式,我们也许会对英国的房屋安全有更多的理解。一个在英国给别人建房子和装修房屋的中国师傅跟我说:房子尽管是你买的,但房屋内的重要装修或改造都必须经过当地政府批准。能具体到什么地步呢?如果你要打掉一面墙,政府不光要批,批完后还得让人来看每个重要节点的施工情况,达到要求后,才能进行下一步。这位中国师傅也跟我抱怨说:扩建一个房子,哪有那么精准,误差两三厘米不是很正常么?但这里就是死板,不让你通过检查,非得要达到他们的要求。

政府在监督房屋装修和扩建方面的要求近乎苛刻,但这也确保了英国房屋得以比较安全地保存。也许因为如此,我家周边能交易的房屋都是几十年甚至上百年的老房子,你根本不需要担心房屋质量。几年前,我曾在一个地方看房,房屋中介跟我解释说:很对不起,这里的房子比较新,都是二战以后才建起来的,只有60多年。同样是上面那位中国师傅,在给我家装修时说,英国的房屋质量的确是不错的。“这儿的房屋,电线都是几十年甚至上百年前的,一直用到今天。”他说。

还有其它保护方式。比如我的邻居安迪想在后院扩建一个厨房,他就需要到当地政府去申请。当地政府之后会给我来一封信,征求我的意见,问他扩建会否会对我家产生影响。根据英国法律,会有一些施工监测机构给我写信,希望我来挑选他们充当我的监测方,以便在对方施工时,保护我家墙体或其它方面不因施工而产生负面影响。

更有意思的是,我可以随便挑选监测方,而这笔费用则由我的邻居支付,我是零成本的。也许正因有这样的监测方,施工方就不敢为所欲为,因而监测方能和当地政府部门一起监督,从而保障施工质量,最终确保建筑安全。

银行还有一个要求,就是需要购房者买保险。保险中有一项是强制购买,即房屋受损保险。比如,遇到了灾害房屋倒塌,保险公司会赔付盖房子的钱(房价包括地价和房屋造价),从而确保房主的生活安全,当然也保证了银行的贷款安全。

另一个需要自愿购买的是人身保险。如果购房者在这期间遭遇意外伤亡,保险公司会把他所欠的银行贷款全部还清。这意味着,除了银行的贷款是安全的,夫妻中健在的一方也是安全的。

如果我做生意失败了,欠了债或有未还完的贷款,银行会不会收走我的房子?我曾就这个问题咨询过英国银行负责贷款的业务员。他当时告诉了我“借钱”和“贷款”的区别所在:你如果是从银行借钱(Borrowing),万一还不上了,只是会丧失信誉,银行拿你一点办法都没有。而如果你选择了贷款(Mortgage),还不上款的话,房子是会被收走拍卖的。

这意味着,如果对方是生意上的欠款,法院是无法收走他的自住房屋的;但如果对方是因为还不上贷款,而法院要进行强制拍卖的话,由于交房与交款在同一天进行,风险也会降至最低。

在英国生活,只允许有一处房屋自住。第二处或更多的房屋则属于投资出租的房屋,购买时所交的税额不一样。如果有获益,则需要交上一笔约占总利润20%左右(具体比例比较复杂,要减掉一定的减免额。应缴的得利税,数额小的是减免之后的18%,数字大的是28%,海外投资者属后者)的得利税。当然,如果购房者在这些房屋中有投入,那么,投入是可以折抵成本的。交得利税的前提是获益了。

如果亏损了呢?如果投资的这处房子亏损了,买卖其它投资房赚了,那么,这处房屋的亏损是可以和赚钱的那处房子相抵的。比如,此处亏损了100万,另一处赚了100万。这意味着不用交任何得利税。值得一提的是,在英国买房,如果是用来自住的普通房屋,是不用交税的。

如果我炒股亏损了呢?能不能拿来折抵亏损?在英国可以。如果炒股亏损了100万,炒房赚了100万,同样意味着不用交税。

不过,在英国买的房子,确实是没有一个像样的房产证。因为房产的所有信息都能在房产网站上找到。这个房子什么时候交易的,卖了多少钱,周边邻居房屋的成交价是多少,一目了然。任何人,任何时候,只要愿意花上两三英镑在政府网站上注册一下,就可以查到每处房屋的相关信息,包括房屋所有者的名字及交易的时间和价格。如果还想知道更多,可以再花上两英镑,把地理位置和房型图都下载下来。再把电子版本存下来,打印一份——这就是房产证。夸张地说,除了你自己,这世界上的任何人,只要花上两三英镑,就可以查看你的房屋信息,不需经过任何人同意。

各种各样的做法,目的只有一个:让购房者的权益得到最大限度的保护。它也许并不完美,但相对而言,可以让人们感到安全。

在英国买房让我感受到私有产权受到保护。它同时也让我懂得,良善的制度是如此重要。要求人们有好的道德是一方面,但更重要的是,法律制度得好。最近,一个在英国生活了16年的朋友和我聊天,聊他对英国法律制定准则的理解:它假设每个人都是恶人。只有这样,制定出来的法律才能防止各种各样的人或公司为非作歹;也只有如此,百姓的利益才能在最大程度上得到保护。得不到保护,人们就会有怨言,这就不太容易安定。

现在让我来回答文章开头的问题。在英国,如果房子被洪水冲走了,贷款该怎么办?第一,已经买了的强制性保险会让保险公司赔付建房子的钱。第二,银行与百姓之间的贷款关系,属于生意关系。房子是贷款的抵押物,房子不在了,不用再还贷款。银行做生意,享受利润的同时,也得承担相应的风险。它作为企业可以再去买保险来化解风险。如果让一个在洪灾中失去房产的人再接着还银行房贷,肯定是不合公理的。不合公理的规定,当然不应存在。

(作者系旅英学者)

 


   
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